매일경제신문 자료를 보다보니
서울 집값이 하락한다는 제목이 나왔다.
집값은 집이 있는 사람이든 , 집이 없는 무주택자든
너무나 관심이 높은 자산이다.
매부리에서는 어떤 생각을 갖고
이런 보도를 하게 되었는지 아는 것도 좋다고 보고
그렇다고 100% 믿고 따라가지 말아야 한다는 것도 생각하게 된다.
정부의 정책이나 신문보도라고 해서
무조건 믿어선 않된다는 걸 우리는 알고 있다.
하지만 참고하고 판단하는 능력을 키우는 것은 각자의 몫이다.
"3년전 전세 계약을 할때만 해도
2년만 착실히 돈을 더 모아서 꼭 내집을 마련하자고 생각했어요.
그런데 그 사이 집값이 속절없이 올랐어요.
저희가 이사가려던 동네는 4~5억이 뛰어서
이제는 가고 싶어도 살수 없는 상황이 됐습니다.
그래서 자금 되는대로 외곽이라도 주택을 매수할까 고민중인데,
주변에서는 너무 올랐다고 조금더 기다리라고 하네요.
그동안 계속 기다리다가 '벼락거지'가 됐는데
어떻게 해야할지 모르겠습니다.
서울 집값 떨어질까요?" (서울 양천구 주부 A씨)
많은 분들의 궁금증이죠.
5년연속 상승세를 이어가고 있는 서울 집값이 언제까지 상승할지,
떨어진다면 언제쯤 조정이 올지,
집값 전망에 대한 다양한 예측이 나오고 있습니다.
집을 매수하려는 무주택자나 다른 집으로 이사를 가려는 유주택자 모두,
집값이 언제까지 오를지,
언제 떨어질지 예측이 돼야 집 살 타이밍을 잡을텐데
여전히 상승세가 거침없는 집값 시세를 보면
집값 전망을 예단하기 어렵다는 생각이 듭니다.
그래서 매부리레터는 각종 부동산 데이터로
집값을 전망하는
삼토시(강승우)님의 책 '앞으로 5년, 집을 사고팔 타이밍은 정해져 있다' 를 중심으로
부동산 상승장과 하락장을 예측해볼 예정입니다.
저자는 각종 데이터를 정밀하게 분석해서 부동산 상승과 하락을 예측하는 분입니다.
◆서울 집값이 떨어질수밖에 없는 이유
"한가지 확실한 것은 현재 서울 부동산은 상승장 후반부에 있으며
지금 사면 분명 비싸게 사는 것은 사실이다.
계속해서 오르는 재화는 없으며 이는 서울 부동산도 예외는 아니다. "
책 '앞으로 5년, 집을 사고팔 타이밍은 정해져 있다'(삼토시 지음) 에서
저자는 현재 서울 집값은 상당히 버블이 많이 낀 상태라고 진단합니다.
저자의 진단은 이렇습니다.
"2023~2024년경 서울 부동산이 정점을 찍고 수년간 하락장을 겪은 후
2028년 전후 저점을 형성하고 재반등할 가능성이 크다"
그러니까 무주택자라면
지금 무리해서 사는게 아니라면 평정심을 잃지 말고,
유주택자라면 위험을 관리해야한다고 조언합니다.
서울 부동산 상승세는 길어야 3년이라는게 저자의 진단입니다.
2014년부터 서울 부동산을 상승시킨 원동력 상당부분이
2023년 이후부터 힘을 잃기 시작하기 때문인데요.
집값은 한가지 요인으로 결정되지 않아요.
여러가지 원인이 복합적으로 맞물려서 영향을 미칩니다.
저자가 현재 서울 부동산이 상증장의 끝에 있다고 진단하는 이유는 이렇습니다.
첫째, 가장 우려되는 부분이 입주물량 쓰나미입니다.
2023~2024년 입주 물량은 늘고 주택 수요층은 줄어들기 때문입니다.
재건축 초과이익 환수제를 피하고자
사업속도에 피치를 올려서 인허가를 받은 2017년 7만4984호 존재가
2023~2024년 막대한 입주를 시작합니다.
예를들어, 동남권에서만 둔촌주공 1만2032호, 개포주공1단지 6702호, 개포주공4단지 3375호 등 입주물량이 이어지는데요.
서울 정비사업이 완료되고 입주가 시작되면서
급증한 공급량은 아무래도 집값 떨어뜨릴 요인이 된다는 거죠.
둘째, 서울경기 10~11년차 부부의 감소
공급은 느는데 이를 받아줄 수요층은 급감합니다.
저자가 주택 구매의 가장 큰 수요로 주목하는 연령대가
서울경기 10~11년차 부부입니다.
첫 아이가 초등학교에 입학할 무렵인 이들 부부가
서울 아파트 대표적인 매매 실수요층이라는 건데요.
서울경기 10~11년차 부부들이 2024년부터 큰 폭을 줄어듭니다.
저자는 "시장 환경에서 이들의 증감이 시장에 미치는 영향은 매우 크다.
서울 아파트 값은 2023~2024년 정점에 달하고
그 이후에 조정장에 들어설 것으로 전망한다"고 강조하네요.
셋째, GTX-A의 개통과 신안산선 준공입니다.
새로운 철도망이 생겨 수도권 외곽에서도 대도시로 통근이 편해지면
그만큼 서울이 확장되는 효과가 나겠죠.
저자는 GTX와 신안산선 개통에 주목합니다.
2024년 경기 서부권과 서울을 잇는 신안산선이 준공되고요,
2023년 경기 남부부터 서울 강남까지 25분에 갈수 있는
GTX-A 노선 개통이 예상돼있습니다.
서울 생활권 확대로 인해 주거 수요가 분산되면서 아무래도
서울 아파트 수요를 떨어뜨리는 효과가 기대된다는 설명이죠.
넷째, 주택임대사업자 물량 쓰나미
2026년부터, 임대등록기간이 종료되는 주택임대사업자들의 물량이 나오기 시작합니다.
양도세 감면을 받기 위해 8년 이상 의무임대로 집을 묶어놓은 곳들이
의무기간 만료가 되면서 시장에 나올 가능성이 높다는 얘기죠.
저2015년부터 증가한 임대주택은
2023년부터 매물로 나올수 있는 물량이 많아지는데요.
특히 임대사업자 주택은 2018년 크게 뛰었기 때문에,
8년 의무임대가 끝나는 2026년 큰 폭의 물량이 쏟아질 것이라는 전망입니다.
다섯째, 3기 신도시 입주 개시
2026년부터 3기신도시 입주가 시작됩니다.
지난 과거를 돌이켜보면
1기 신도시 입주기간에 서울 아파트 시장은 5년간 조정을 겪었고,
2기신도시 판교와 광교가 입주했던 기간에도 서울 아파트 시장은 조정장을 겪었습니다.
그만큼 저자 또한 3기신도시 역시
서울 부동산에 하방 압력을 줄 것이라고 전망하고 있습니다.
이 책에 따르면,
3기 신도시 17만3000호 중 남양주 왕숙(6만6000호), 하남교산(3만2000호), 인천계양(1만7000호)은 2019년 10월, 고양 창릉(3만8000호)은 2020년 3월, 부천대장(2만호)은 2020년 5월 지구 지정을 끝냈어요.
과거 신도시에 비해 상당히 빠른 속도로 진행되고 있는데
2기 신도시인 판교 광교 위례가 지구 지정된지
7~8년만에 입주를 시작한 사실을 통해 추정해보면,
2019~2020년에 지구 지정된 3기 신도시는
2026~2027년을 전후해 입주를 시작할 것으로 전망하고 있습니다.
그렇다면 이렇게 갑자기 공급되는 엄청난 물량이
서울 집값 하락을 끌고가는 요소로 작용할수 있다는 설명입니다.
여섯째, 부담되는 주택 구입 지수
주거비 부담을 나타내는 지표죠,
PIR(연소득 대비 주택가격)가 갈수록 높아지는 점도 집값 하방압력을 주는 요소입니다.
PIR는 Price to Income Ratio로 수입 대비 집값을 의미합니다.
예를 들어 A 지역의 PIR이 7이라면 A지역의 중간 소득계층이
년 동안 소득을 한푼도 쓰지 않고 모두 모아야
A지역의 중간가격 주택을 살수 있다는 의미입니다.
그런데 서울 아파트 PIR는 계속 올라가고 있습니다.
2020년 2분기 기준 서울 아파트 PIR는
11.4 로 이는 서울의 중간 소득계층이 11.4년간 한푼도 안쓰고 모아야
서울의 중간 가격대 아파트를 살수 있다는 뜻입니다.
즉 가구 소득이 수용 가능한 임계치에 빠르게 다가가고 있는 만큼,
공급 폭탄에 실수요층이 급감하는데다가 주택 구입 부담도 올라가
집값이 마냥 상승할수만은 없다는 설명인거죠.
◆지금 무리해서 집 사지 마세요
결국 저자는 수요와 공급 측면을 종합적으로 살펴본 결과
2023~2024년 전후로 하락이 시작되며
2028년 전후까지는 계속 조정기가 이어지다가
2028년 전후로 다시 반등이 시작될 것이라고 전망합니다.
저자의 부동산 예측, 어떻게 생각하시나요?
0. "집은 2000만원 비싼데, 1억 더 드네"…대출규제의 함정
|
주택대출 문턱 높이자…집값 6억선 두고 엇갈린 희비 투기지역서 5.9억 집사려면 본인 돈 2억원 필요하지만 6.1억 주택은 3억원 있어야 소득은 적고 빚많은 60대 DSR 규제할 때 타격 더 커 7월전 은행대출 막힐 가능성 |
# 70대 남성 A씨는 30일 한 시중은행 영업점을 찾아가 마이너스통장 개설을 문의했다.
그는 "7월부터 소득이 적은 사람은 대출받기 어려워진다고 들었다"며
"당장 목돈이 필요하지는 않지만 은퇴 후 현금 흐름이 거의 없는 상황이고 건강 등의 문제로 언제 돈이 필요할지 몰라 미리 마이너스통장을 뚫어놓으려는 것"이라고 말했다.
금융위원회가 오는 7월부터 소득에 비례해 대출한도를 결정하는 대출자별 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제를 확대 적용하겠다고 발표한 후 실수요자를 중심으로 '돈 빌리기가 더욱 어려워질 것'이라는 우려가 확산하고 있다.
규제 도입 전에 미리 대출을 받으려는 '막차' 수요가 몰리면 7월 규제 시행 전이라도 시중은행들이 금리 인상, 한도 축소 등을 통해 대출 조이기에 나설 가능성이 크다.
지난해 말에도 신용대출 규제 예고 후 가수요가 폭발적으로 늘자 규제 시행일 전에 은행들이 신용대출 판매를 사실상 중단하기도 했다. 30일 금융권에 따르면 금융위가 발표한 상환 능력 중심 가계부채 관리 체계는 소득이 적은 고령층에게 가장 큰 타격을 줄 것으로 예상된다.
한 시중은행 관계자는 "60대 이상 고령층은 병원비나 자녀의 결혼 비용 등을 위해 목돈이 필요한 일이 많은데, 이들 상당수는 주택을 담보로 대출을 실행한다"며 "소득을 중심으로 대출심사를 진행하면 고령층은 한도가 줄어들게 돼 제2금융권이나 사금융으로 내몰릴 가능성이 높다"고 말했다.
고령층의 고DSR 비중이 다른 연령층에 비해 높다는 점은 이런 우려를 뒷받침한다. 한국은행이 지난해 말 내놓은 금융안정보고서에 따르면 60대 이상에서 DSR 70% 초과 대출자가 전체 대출에서 차지하는 비중은 53.9%였다. DSR 70% 초과 대출이 전체 부채에서 차지하는 비중은 50대 41%, 40대 36.5%, 30대 33%로 60대 이상 고령층이 상당히 높은 것으로 나타났다.
이유는 고령층의 경우 직장에서 은퇴하며 소득이 줄어드는 나이기 때문이다. DSR는 소득 대비 연간 갚아야 하는 총부채 원리금을 합산한 금액을 기준으로 대출한도를 결정한다.
금융위는 퇴직자의 경우 노령연금 등을 기준으로 대출한도를 측정하겠다고 밝혔지만 자산을 담보로 대출을 받던 관행에서 향후 소득 중심으로 대출 관행이 바뀌면 사실상 고령층의 대출한도는 줄어들 수밖에 없다.
7월부터 6억원 초과 주택에 DSR 40% 규제가 적용되면 수요자 입장에서 6억원 초과 주택과 6억원 이하 주택을 구매하는데 필요한 자금 격차가 크게 벌어진다는 것도 문제로 지적된다.
매일경제가 시중은행 등을 통해 시뮬레이션을 해본 결과 7월 이후 연 소득 6000만원 직장인이 투기지역의 시가 5억9000만원짜리 주택을 구매할 때 필요한 자금은 약 2억원이었지만, 시가 6억1000만원짜리 주택을 구매할 때는 3억원이 필요한 것으로 나타났다.
주택가격은 2000만원 차이지만 필요 자금은 1억원이나 차이가 나는 것이다. 6억원 미만 주택에 대해서는 신혼부부나 저소득층의 경우 주택담보대출비율(LTV)이 50%까지 적용되는 영향도 있지만 DSR가 강화되며 받을 수 있는 신용대출이 줄어드는 것도 격차를 확대하는 요인으로 지목된다.
한 시중은행 관계자는 "DSR가 전면 적용되면 소득이 적은 사람의 경우에는 대출한도가 급격히 줄어들게 된다"며 "대출 규제가 시행되기 전 6억원에서 9억원 사이 주택 수요가 급격히 늘어날 수 있다"고 말했다.
금융위 관계자는 "5월 중 무주택자 등에 대한 LTV 완화 대책이 나올 예정이고, 생애소득주기를 감안한 DSR 산정 방식을 합리화해 이번 대책으로 대출한도가 줄어드는 사람은 다주택자 등 일부일 것으로 보인다"고 말했다.
DSR 규제뿐만이 아니라 올해 하반기 '가계부문 경기대응 완충자본' 도입을 앞두고 있어 시중은행들은 가계대출을 더욱 타이트하게 관리할 가능성이 높다.
0. 차량용 반도체 부족에…마이너스옵션까지 내 놓은 자동차업계
|
일부 기능 빼고 출시하거나 향후 교체해 주는 조건으로 판매 반도체 수급난 장기화 전망…전기차 전략도 `흔들` |
지난달 14일 가동 중단한 현대자동차 울산공장 [연합뉴스 자료사진]
차량용 반도체 수급난이 연말까지 장기화할 것이라는 전망이 나오면서 자동차 업계의 미래차 전환을 가로막는 악재로 작용하는 게 아니냐는 업계의 우려가 커지고 있다.
1일 업계에 따르면 현대차[005380]는 다음 주 일부 공장의 휴업 가능성을 염두에 두고 차량용 반도체 재고 상황을 예의주시하고 있는 것으로 알려졌다.
기아[000270]는 궁여지책으로 반도체가 필요한 사양들을 빼는 대신 가격을 인하해 주는 '마이너스 옵션'까지 내놓고 있다.
K8의 경우 노블레스 이상 트림에 기본 적용되는 후방주차 충돌 방지 보조와 원격 스마트 주차 보조 기능을 제외할 경우 원래 가격에서 40만원을 인하해 주는 식이다.
카니발도 노블레스 이상 트림에 기본 적용되는 '스마트 파워 테일게이트' 기능을 제외할 시 40만원을 할인해 준다.
또한 스마트키는 스마트 파워슬라이딩 도어 기능을 빼고 일단 지급한 뒤 6월 이후 교체해 준다는 계획이다.
이처럼 반도체 부족 현상이 심화하면서 업계에서는 올해를 전기차 도약의 원년으로 삼고 전동화 시장 선점에 속도를 내려던 현대차그룹의 전략에도 차질이 빚어질 수 있다는 관측이 나온다.
기존 모델의 옵션까지 빼는 상황에서 내연기관차보다 반도체가 2∼3배 더 많이 필요한 전기차를 계획대로 출시한다고 해도 원활한 생산이 어려울 수 있다는 것이다.
현대차가 지난달 19일 공식 출시한 첫 전용 전기차 아이오닉 5도 반도체 부족과 구동모터 수급 차질로 생산이 정체되고 있는 상황이다.
반도체 수급난이 지속된다면 올해 하반기 출시가 예정된 제네시스 브랜드의 전용 전기차 JW(프로젝트명)와 기아의 EV6의 양산도 영향을 받을 수밖에 없다.
김필수 대림대 자동차학과 교수는 "전기차는 '움직이는 가전제품'이기 때문에 차량용 반도체가 굉장히 핵심적인 역할을 한다"며 "미래차 전환기이기 때문에 차량용 반도체의 내재화에 대한 고민이 더욱 필요하다"고 말했다.
국내 자동차 시장 점유율이 70∼80%에 달하는 현대차와 기아가 이번 달을 차량용 반도체 수급의 '보릿고개'가 될 것이라고 예고하면서 자동차 부품업계도 더 큰 타격을 입을 것으로 보인다.
한국자동차산업협회(KAMA)에 따르면 3월부터 국내 완성차 업계의 감산이 시작되면서 부품업계의 최근 납품량은 이미 기존보다 10∼20% 줄어든 상황이다.
0. 반도체 호황 올라탄 효성화학, 영업이익 5배 늘었다
|
반도체 세척공정 쓰이는 삼불화질소가 실적 견인 세계 2위 생산능력 갖춰 |
효성화학이 반도체 호황과 글로벌 경제 회복에 따른 시황 호조로 전년 동기 대비 5배에 달하는 영업이익을 기록하며 '깜짝 실적'을 거뒀다
30일 효성화학은 올해 1분기 매출 5912억원, 영업이익 611억원을 기록했다고 밝혔다. 이는 전년 동기 대비 각각 39.2%, 393% 증가한 수치다.
코로나19 영향으로 디지털화가 가속화됨에 따라 반도체 수요가 늘면서 덩달아 시황이 좋아진 삼불화질소(NF3) 등이 실적을 이끌었다. NF3는 각종 전자기기에 들어가는 반도체나 액정표시장치(LCD), 태양전지 제조공정 등에서 이물질 세척에 쓰이는 특수가스다. 반도체에 대한 수요가 폭발적으로 증가한 상황에 따라 반도체 세척용 특수가스인 NF3의 수요도 폭발적으로 증가하고 있다.
효성화학은 자체 공정을 개발해 순도 99.995% 이상 NF3 가스를 개발하고 2000년대 후반부터 사업을 확대하고 있다. 효성은 글로벌 NF3 시장에서 SK머티리얼즈에 이어 세계 2위의 생산능력을 갖췄다.
폴리프로필렌(PP)과 폴리케톤 등도 좋은 성과를 냈다.
PP는 플라스틱의 일종으로 마스크와 주사기 주원료로 쓰인다. 전 세계적으로 코로나19 백신 접종이 본격화하면서 PP에 대한 수요가 늘면서 효성화학 실적 상승을 견인했다.
국내 주사기용 PP 시장 규모는 연간 1만t 안팎이다. 효성화학이 현재 약 65%의 국내 시장점유율을 차지하고 있다.
효성화학은 이번 실적에 힘입어 시장 영향력을 더욱 끌어올린다는 계획이다. 효성화학은 올해 하반기 완공을 목표로 중국 취저우 NF3 공장을 증설 중이다.
효성화학에 따르면 취저우 공장은 증설이 완료되면 NF3 생산량이 연 3000t에 달할 전망이다.
효성화학은 동남아시아 시장에서 수요 확대에 따라 베트남 남부에 PP·프로판탈수소화 공정 프로젝트를 진행하는 등 글로벌 PP 생산 네트워크 확보와 함께 특화제품 판매에 주력하고 있다. 베트남 프로젝트는 올해 하반기부터 가동될 예정이다.
0. 제2의 마윈' 싹자르는 中…13개 핀테크 기업 손본다
|
"금융 서비스 대폭 축소하라" |
알리바바그룹 핀테크 계열사인 앤트그룹을 사실상 공중분해시킨 중국 금융당국이 다른 대형 핀테크 업체들에 대해서도 '군기 잡기'에 나섰다. 수억 명의 사용자 정보를 갖고 있는 인터넷 공룡을 견제하고 정부의 금융 시스템 주도권을 확고히 하기 위한 행보로 풀이된다.
30일 관영 신화통신 등에 따르면 인민은행, 은행보험감독관리위원회 등 4개 금융감독기관은 전날 예약면담(웨탄) 형식으로 금융 유관 사업을 벌이는 13개 인터넷 기업의 실질적인 소유자나 최고경영자를 불렀다.
웨탄은 중국 정부 기관이 감독 대상 기관 관계자나 개인을 불러 공개적으로 질타하고 요구 사항을 전달할 때 사용하는 방식이다.
이날 불려간 기업에는 알리바바와 더불어 중국 전자결제 시장을 양분하는 텐센트, 업계 2위 전자상거래 업체 징둥 산하의 징둥금융, 틱톡을 기반으로 전자상거래로
사업을 확대한 바이트댄스, 중국판 우버인 디디추싱 산하 디디금융, 최대 온라인 여행사 트립닷컴 산하의 셰청금융 등이 포함됐다.
이미 징계가 내려진 앤트그룹은 명단에 포함되지 않았다.
중국 현지 언론에 따르면 이날 면담을 주재한 판궁성 인민은행 부행장은 인터넷 기업 대표들 앞에서 "인터넷 기업들이 보편적으로 금융 관련 영업 허가를 아예 받지 않거나,
영업 허가를 받았더라도 허가 범위를 넘어 영업하고 있다. 이를 엄정히 바로잡아야 한다"고 강조했다.
금융당국은 구체적으로 지급결제 서비스와 대출 등 다른 금융 상품 간 연결 차단, 요건 해당 기업에 대한 금융지주회사 설립, 인터넷 대출 및 보험 업무 축소 등을 요구했다.
0. 반도체 슈퍼사이클 '성큼'…D램 이어 낸드 값도 뛴다
작년 하반기부터 가격이 오르기 시작한 D램에 이어 낸드플래시 가격도 3월 반등을 시작하며 메모리 반도체 슈퍼사이클(초호황)이 한층 본격화되는 양상이다.
3월 D램과 낸드 모두 기업 간 대규모 거래를 바탕으로 산정되는 고정거래가격이 상승한 것으로 나타났다. 낸드 고정거래가 상승은 반년 만이다.
30일 시장조사기관 트렌드포스에 따르면 4월 메모리카드와 USB 등에 사용되는 낸드 범용제품(128Gb 16G×8 MLC) 고정거래가격은 전달 대비 8.57％ 오른 1개당 4.56달러를 기록했다.
그간 낸드 가격은 4.2달러에서 보합세를 보였으나 6개월 만에 반등했다.
전문가들은 낸드 가격이 1분기에 저점을 지나 2분기부터 반등할 것이라고 예측했는데 전망이 실현된 셈이다. 트렌드포스는 "낸드 제품에 대한 고객사의 높은 수요로 가격은 향후 2개 분기 연속 상승할 것"이라고 내다봤다.
4월 PC용 D램(DDR4 8Gb) 고정거래가격은 전월 대비 26.67％ 오른 3.8달러를 기록했다. PC용 D램 고정거래가격이 오른 것은 5% 상승세를 보인 지난 1월 이후 3개월 만이다.
기업들은 대개 분기 단위로 메모리 공급계약을 맺어 고정거래가는 3개월마다 계단식으로 점프하는 양상을 띤다. 지난 슈퍼사이클 초입이었던 2017년 1월(35.8%) 이후 51개월 만의 최대 상승폭이기도 하다.
0. 공매도 재개되면 바이오·배터리 거품 꺼진다" 고수 경고
|
[인터뷰] 이채원 한국투자밸류자산운용 고문 |
지난달 20일 종가 기준 사상 최고점(3220.70)을 찍은 코스피가 이후 다시 보합세로 접어들었다.
국내외 기업 실적 발표에 대한 우려, 삼성그룹 상속 지분 미공개에 따른 불확실성 등이 조정 배경으로 거론되는 가운데 투자자들의 가장 큰 관심은 3일부터 재개되는 공매도에 쏠리고 있다.
매일경제가 국내 가치투자 1세대이자 원조로 손꼽히는 이채원 한국투자밸류자산운용 고문(전 대표)을 만나 현재 주식시장에 대한 진단과 대응전략을 물었다.
이 고문은 우선 현재 기업들의 이익창출 능력과 금리 수준을 고려했을 때
"주식시장 자체는 비싸지 않다"고 평가했다.
다만 공매도가 재개되면 지금까지 시장의 상승을 이끌어왔던 성장주를 중심으로 종목별로 차별화 장세가 심화되어 나타나고, 특히 이익성장 대비 고평가된 종목들의 경우 가격 거품이 꺼질 수 있다고 예상했다.
그는 "그동안 상장지수펀드(ETF)로 자금이 많이 몰리면서 바이오, 배터리, 게임 등 인기 업종은 개별 종목의 고평가 여부와는 상관 없이 모든 종목이 같이 오르는 경향을 보였다"면서
"공매도가 재개되면 종목별로 주가가 차별화될 것이기 때문에 이제 투자자들이 종목 선택을 잘해야 되고 공부를 정말 많이 해야 한다"고 조언했다.
다음은 인터뷰 전문.
현재 주식시장 비싸지 않다
Q1. 가치투자 혼돈의 시대…현재 가치냐, 미래 가치냐.
A. 가치를 형성하는 요인은 안정성, 성장성, 수익성 3가지입니다.
안정성은 과거를 의미합니다.
과거 벌어들인 자산이 기업에 내재돼 있는 것이죠.
땅을 샀든 현금을 가지고 있든 유가증권에 투자했든 간에 말입니다.
현재를 의미하는 것은 현재 기업이 벌어들이고 있는 수익의 양과 질을 보는 것입니다.
현재라는 기준은 과거 한 1년 정도를 얘기합니다.
이것을 현재가치 내지 수익가치라고 표현할 수 있습니다.
미래에 대한 것은 앞으로 산업이 얼마나 발전하고 기업의 제품 수명주기가 어떻게 되고,
확장될지를 따지는 것입니다.
미래가치 내지 성장가치라고 표현할 수 있죠.
어떤 한 주식의 가치는 과거 벌어들인 수익 더하기 현재 벌어들이는 수익,
그리고 앞으로 벌 돈을 합산하면서 내재가치가 형성이 되는 겁니다.
기업의 가치는 쉽게 안변하는데 외부 환경이 바뀌면서 때로는 과거를 중시할 때도 있습니다.
1993~1994년에는 땅이 많은 기업 주가가 각광을 받았죠.
삼부토건이나 성창기업이 10배 오르고, 만호제강 같은 땅이 많은 기업은 12배까지 시세가 올랐습니다.
그 이전에 수익가치주 강세장도 있었습니다.
우리나라가 1992~1993년 외국인에게 시장을 적극 개방했습니다.
그때 저희가 모르던 기법들, 당시만 해도 주가수익비율(PER)이란 기법이 잘 알려지지 않았었습니다.
당시 PER 1배짜리 주식이 있었는데,
그게 농약주든 시멘트 과자주든 업종을 가리지 않고 바로 10배 올랐습니다.
적정 PER에 수렴을 하게 된 것이죠.
1999년 닷컴버블, 3차 산업혁명 때는 시장이 오직 미래 가치, 성장만 보고 투자를 한 것입니다.
지금 아무리 적자가 나도 앞으로 벌면 되니까 상관이 없다는 것이죠.
그럴 때 활약했던 기업들이 통신주로 KT나 SK텔레콤 같은 주식이 크게 올랐습니다.
조심해야 될 것은 각각의 사이클도 있고, 개개인 성향이나 취향도 있는 것입니다.
과거가치, 현재가치, 미래가치 각각의 가치들은 주변 환경에 따라서 혹은 투자자들의 인식이 바뀌면서 추구하는 경향이 달라집니다.
1999년에는 강력한 그로스(성장) 사이클이 왔지만,
그 이후 2000년부터 2014년 1분기까지는 강력한 밸류(가치) 사이클이 왔었고요.
최근 6년간은 강력한 그로스 사이클이 오고 있는 것이죠.
최근에는 미래 가치에 많은 점수를 주고 있다고 볼 수 있습니다.
사람마다 이제 성향이 다르기 때문에 저처럼 겁이 많고 소심하고 소박한 투자자 같은 경우 주머니 속 동전이 더 중요합니다.
불확실한 미래 수익은 우리가 예측하기 너무 힘들기 때문이죠.
우리나라 최고의 우량주라고 할 수 있는 KT나 SK텔레콤 같은 경우도 1999년에 최고점을 찍었죠.
예를 들면 그 당시 KT를 20만원에 샀으면 지금 약 2만8000원이니까
7분의 1 토막이 돼 있는 것이죠. SK텔레콤도 그 당시 50만원에 샀으면 지금은 30만원이니깐 40% 하락한 거죠.
그런데 아이러니하게도 SK텔레콤은 과거 20년간 이익이 10배 늘었거든요.
엄청난 성장을 했습니다.
그럼에도 불구하고 성장이 기대치에는 못 미친 것이죠.
시장은 '20~30배 성장하겠지'라고 봤는데 그만큼 성장을 못하니까 주가는 떨어져 있는 것입니다.
본인이 운용하는 자금의 성격이나 성향, 시장 사이클이나 패러다임까지 맞춰서 해야 되니까 어려운 일이긴 해요. 이런 것을 다 감안해서 투자해야지,
막연하게 무조건 그냥 자산 가치주가 좋다, 성장 가치주가 좋다, 수익 가치주가 좋다, 이런 논리는 이제 맞지 않습니다.
Q2. 코스피 12개월 선행 PER 15배…고점인가, 더 오를까.
A. 누가 됐든 간에 주가에 대해서 얘기를 하면 그 순간에 거짓말쟁이가 된다고 생각해요.
열 번 얘기해서 한 여덟 번 틀렸으니까, 제가 얘기하는 것 반대로 하면 거의 맞는데,
또 가끔은 맞히기도 하니까 이게 도움이 전혀 안 되더라고요.
그래서 이제 현상을 진단하고 현재 좌표를 짚어서 방향을 잡는 게 맞지 않나 생각을 하고 있습니다.
지금 PER가 15배라는 얘기는 그 역수가 일드(수익률)가 되잖아요. 우리나라 코스피에 상장돼 있는 주식은 시가총액이 지금 2000조원을 넘어섰어요.
기업들이 벌어들인 수익이 과거 10년간 보면 보통 평균적으로 100조원 정도는 났어요.
제일 많이 났을 때가 세후 135조원이 2~3년 전에 피크였고,
그 전에 60조~70조원도 갔었고 평균적으로는 100조원 정도 벌어요.
올해 시장 컨센서스는 지난주에 보니까 140조원까지 올라왔어요.
상식적으로 보면 한 130조원은 날 수 있지 않나 생각합니다.
130조원을 시총 2000조원으로 나누면 그게 6.65% 정도 나와요.
6.65%가 대한민국에 성장돼 있는 상장기업들이 이익을 창출할 수 있는 파워인 셈이죠.
은행 이자가 1.2%니까 (주식 이익률이) 훨씬 높잖아요.
이걸 일드갭 또는 일드스프레드라고 합니다.
이게 벌어질 수록 주식이 유리한 것입니다.
금리가 확 올라가지고 5%까지 가서 (일드갭이) 좁혀지면 주식은 다 팔고 채권을 사는 게 맞는거예요.
이런 식으로 이제 진단을 해보면 지금 현재는 주식은 비싸지 않다고 봅니다.
다만 문제가 뭐냐면 금리가 오르거나 기업의 실적이 악화되면 주가는 당연히 떨어지겠죠.
모든 이들이 예상한대로 올해 기업이익이 140조원까지 난다고 하면
코스피는 좀 플랫하게 움직일 가능성이 크고,
내년에는 이익이 더 난다는 확신이 들면 주가가 올라가는 거죠.
그런데 올해 실제로 140조원이 난다고 하더라도
내년에는 약 120조원으로 꺾일 것이라고 하면 주가는 못 오르는 거예요.
이런 식으로 판단을 하는 수밖에 없지 않나 생각이 들어요.
바이오·4차 산업 고평가주 조심
Q3. 5월 공매도 재개, 시장에 어떤 영향.
A. 누가 봐도 공매도 대상은 일단 코스피200, 코스닥150 주로 대형주이니까
'대형주를 피해야 되겠다' 이런 생각을 하잖아요.
공매도 재개가 지금(촬영일 4월 22일) 한 일주일 정도 남았잖아요.
그런데 그것 때문에 미리 대응해 대형주가 조정을 받고
중소형주가 (공매도 재개) 직전 날까지 올라버리면
실제로는 공매도 재개 이후 거꾸로 대형주가 급등할 수도 있는 것이거든요.
확실한 건 그런 것 같아요. 공매도라는 게 시세 변동을 높인다는 거에 대해서는 역기능이 있는데,
순기능도 있습니다.
너무 과하게 주가에 거품이 생길 때
그걸 억제해주는 순기능도 있는 거예요.
시장을 정상화시키고 수급의 공백을 메워주는 그런 역할을 하는 거죠.
과거 사례도 이런 일이 있었을 때 공매도 금지가 풀리고 나서 오히려 주가가 올랐어요.
저는 좀 중립적으로 보고 있어요.
전략에 있어서는 몇 가지 좀 생각할 게 있습니다.
일단은 좀 거품이 끼어 있는 주식인데 수급은 좋아요.
예를 들면 유통 주식은 별로 없는데 마침 상장지수펀드(ETF)에 포함이 돼 있어가지고 수급은 좋은 거죠.
(공매도가 재개되면) 수급이 깨질 수 있으니까 변동성이 굉장히 커질 수 있겠죠.
그리고 이제 실적이 안 좋아지는 기업들도 집중 타깃이 돼서
원래는 한 10% 빠질 것이 순간적으로 20~30% 주가가 떨어질 수 있죠.
공매도가 재개되면 원래는 이제 중소형주가 유리하지 않을까 싶은 생각을 많이 했었어요.
아무래도 이렇게 되면 대형주 기피현상은 기본적으로 벌어지는데,
앞서 말씀드렸지만 그게 너무 선반영되면 또 반대로 갈 수 있으니까
그런걸 감안해서 전략을 짜야 될 것 같습니다.
Q4. 수급은 좋은데 고평가된 업종은 무엇.
A. 최근에 유행하는 ETF들이 있잖아요.
아무래도 4차 산업에 관련된 성장 쪽에 관련된 ETF, 2차전지 ETF를 예를 들 수 있죠.
주식들이 군을 이뤄서 업종 전체가 오르는 경우가 많잖아요.
바이오 하면 바이오 전체가 오르고, 배터리 하면 배터리 관련 모든 종목이, 게임주도 다 같이 오르죠.
그것도 어느 정도 한계가 있는 거죠.
이제는 좀 차별화될 시기가 왔거든요.
굉장히 슬림화될 수 있어요.
같은 게임주라도 특정 몇 개, 지금도 성장하고 여전히 저평가된 기업만 갈 것이고
그렇지 않은 기업은 도태될 것입니다.
바이오 중에서도 진짜 지금이라도 더 성장할 수 있고 더 좋은 성과를 낼 수 있는 바이오만 갈 겁니다.
배터리나 2차전지도 명함이 엇갈릴 수 있어요.
잘하고 있는 기업도 있지만, 앞으로 좀 어려워질 기업도 있을 것이죠.
누가 승자가 될지는 아직까지 결정이 안 난 것이거든요.
앞으로는 좀 차별화될 것입니다.
ETF라는 게 덩어리로 묶어서 가다 보니까 저평가되나 고평가되나 모든 종목이 같이 오르는 경향이 강했죠.
공매도가 재개되면 이런 쪽이 좀 약화될 수 있어요.
이제 종목 선택을 잘해야 되고 정말 공부도 많이 하고 연구도 많이 해야 될 때가 아닌가 생각합니다.
그동안 다소 좀 쉽게 돈을 벌었다면 이제는 돈벌기 정말 어려운 시대가 오지 않나 생각합니다.
0. 닥터 코퍼' 1만불 벽 넘자…풍산 함박웃음
|
바이든 친환경 인프라 정책에 경기 반등 겹쳐 10년만에 최고 구리가격 상승에 풍산 흑자전환 목표가 4만9천원까지 오르기도 구리ETF도 올 들어 30% 상승 |
경기 방향성이 가격에 미리 반영돼 '닥터 코퍼(Dr. Copper·구리 박사)'로 불리는 구리의 t당 가격이 10년 만에 1만달러 선을 넘어섰다. 구리 가격 상승세는 연말까지 지속될 것으로 전망되면서 구리 가격 상승 수혜를 받는 상품의 수익률 상승이 기대된다.
29일(현지시간) 블룸버그에 따르면 런던금속거래소(LME)의 3개월물 구리 가격은 한때 t당 1만8달러까지 치솟았다. 구리 가격이 1만달러를 넘어선 것은 2011년 2월 1만190달러 이후 10년 만이다. 구리는 올 들어 27%, 4월에만 12% 올랐다. 전문가들은 곧 2011년 기록을 뛰어 넘어 사상 최고가에 이를 것으로 전망했다.
구리 가격이 급등하는 것은 경기 회복으로 구리 수요는 급증하는 반면 생산은 정상화되지 못해 공급이 부족하기 때문이다. 특히 조 바이든 미국 행정부의 초대형 인프라스트럭처 투자와 친환경 수요 급증이 구리 가격 상승을 이끌고 있다.
구리는 전기전도성이 낮아 재생에너지 운반에 효율적인 소재로 평가된다. 이에 전기차나 하이브리드카 등에서 수요가 큰 폭으로 늘고 있다.
전문가들은 당분간 구리 가격 상승 추세가 지속될 것이라고 전망했다. 전규연 하나금융투자 연구원은 "글로벌 경제의 반등 국면에서 생산과 투자가 확대되며 구리 수요가 늘어나고, 각 국 친환경 정책 도입 속도가 예상보다 빠른 데 따른 모멘텀도 동반될 것"이라며 "반면 구리 가격 상승에도 칠레와 페루 등 구리 생산지가 코로나19로 아직 채굴 작업이 정상화되기 어려운 상황이라 올해는 구리 초과 수요 국면이 전개될 것"이라고 말했다.
구리 가격이 최근 오름세를 보이면서 구리에 투자하는 상장지수펀드(ETF) 수익률 역시 동반 상승하는 모습이다.
한국 주식시장에서는 현재 두 종류의 구리 관련 상품이 거래되고 있다.
30일 한국거래소에 따르면 삼성자산운용의 코덱스(KODEX) 구리선물(H) ETF는 올 4월 들어 29일까지 수익률이 14%다. 연초 이후 수익률은 25%다.
또 다른 구리 ETF인 미래에셋자산운용의 타이거(TIGER) 구리실물의 4월 한 달과 연초 이후 수익률은 각각 11%, 30%다.
국내 구리 관련 업종도 구리 가격 상승으로 실적 개선과 함께 주가도 고공행진 중이다.
구리업종 대표주인 풍산의 경우 구리 가격 상승 덕에 1분기 영업이익이 624억원으로
지난해 1분기 적자에서 흑자로 돌아섰다.
방산 내수 매출이 부진했지만 구리 가격 상승에 따른 신동사업 매출이 급증했기 때문이다.
삼성증권은 구리 가격이 역사적 고점을 뚫을 것으로 예측하며 풍산의 목표주가를 4만9000원으로 상향 조정했다.
백재승 삼성증권 연구원은 "경기 회복, 전기차 등 친환경 수요 증가 등을 고려하면
구리 가격이 역사적 고점을 뚫을 가능성이 높다"며 "2분기 이후 풍산 실적은 더욱 좋아질 것"이라고 말했다.
0. 상계4동의 무허가주택 밀집촌 상계3재개발 효과 볼까
|
상계뉴타운 연계개발 주목 무허가 밀집 희망촌 주거개선 인접 상계3과 개발계획 맞춰 "지형 고려한 개발 필요 용적률 거래제 검토해야" |
30일 공공재개발을 추진하는 상계3구역 전경. 희망촌은 사진 오른쪽 상단에 위치한 저층 주거지 일대. 상계3구역은 현재 동의율을 30%가량 확보한 것으로 알려졌다. [이승환 기자]
공공재개발 대어로 꼽히는 노원구 상계3구역과 인근 낙후지역인 희망촌이 연계 개발로 탈바꿈할 것으로 전망된다. 묶어서 한 구역으로 지정하지 않는 대신 기반시설 설치 등 정비계획을 종합적으로 짜도록 해 시너지 효과를 노린다는 취지다.
30일 노원구청은 희망촌을 상계3구역과 공통 마스터플랜으로 묶는 '인접지 선도형 개발'을 추진한다고 밝혔다. 사업 방식은 각각 주거환경 개선사업과 공공재개발로 다르다. 그러나 도로, 공원, 상업시설 배치 등 공간 이용계획을 총괄하는 마스터플랜을 공유해 사업 극대화에 나선다.
두 곳은 2006년 뉴타운사업 당시 같은 상계3 주택재정비촉진구역으로 묶였다가 2014년 구역 해제 이후 2017년 서로 구역을 달리한 곳이다. 상계3구역은 지난 3월 공공재개발 2차 후보지로 선정돼 현재 1100가구를 1885가구로 늘려 공급하는 것을 목표로 하고 있다.
반면 희망촌(상계동 산 161-12 일대 2만7178㎡)은 1970년대 청계천, 마포 등 도심 재개발 사업으로 발생한 철거민으로 이뤄진 무허가 건물 단지다. 주택 개량을 시도했지만 대부분 도로가 1m 안팎인 데다 아랫마을과 윗마을 간 높이가 30m 이상 차이 나 전면 수용 후 아파트를 짓기로 했다.
희망촌이 대부분 국공유지에 들어선 무허가 건물인 점을 고려해 입주민 재정착률을 높이는 계획도 짜는 것으로 알려졌다. 노원구 통계에 따르면 희망촌은 무허가 건물 245동에 토지 등 소유자 249명으로 총 200여 가구가 거주하고 있다.
주거환경 개선사업으로 시행하는 경우 국유지를 조합원에게 시세보다 저렴하게 넘길 수 있어 입주 비용을 절감할 수 있다. 이날 상계3구역에서는 한국토지주택공사(LH)가 공공재개발 주민 설명회를 열고 사업에 대한 설명과 추진 계획을 발표했다.
LH에 따르면 상계3구역은 상계동 49-19 일대 10만4000㎡에 지상 25층 규모로 1885가구가 들어설 수 있는 아파트 단지로 바뀔 계획이다.
물량 구성은 조합원 1100가구, 일반 분양 324가구, 공공(임대, 수익형 전세, 지분 적립형 등) 461가구로 나뉜다.
현재 1종주거지역과 2종주거(7층)지역으로 용적률·층수 제한을 받고 있지만, 당고개역 역세권인 점을 고려해 이를 종상향하고 일부 고밀화에 나서는 복안으로 보인다.
LH 관계자는 "분담금 계획은 구체적인 정비계획 수립 이후 6월께 공개할 예정"이라고 말했다.
이처럼 상계3구역과 희망촌이 개발 속도를 내면서 상계뉴타운 개발도 모습을 갖춰가고 있다.
개발 속도가 가장 빠른 상계4구역은 지난해 1월 810가구 규모 노원 센트럴 푸르지오로 거듭나 입주를 끝냈다.
인근 상계6구역(노원롯데캐슬시그니처)은 분양을 마치고 2023년 입주를 앞두고 있다. 상계1구역은 지난해 10월 사업시행인가를 받았고 상계2구역은 사업시행인가를 기다리고 있다.
이창수 가천대 도시계획학과 교수는 "역세권 중 저밀 개발된 곳에 대해 용적률을 올려주는 방향이 제일 바람직하다"며 "구릉지 용적률을 역세권으로 넘겨주는 개발권양도제(TDR)가 대안이 될 것"이라고 설명했다.
출처:매경
'경제' 카테고리의 다른 글
| 낙하산 4개 펴고 밤바다에 내렸다, 4명 탄 스페이스X 무사 귀환...일론 머스크 축하합니다.(5/3) (0) | 2021.05.03 |
|---|---|
| 워렌 버핏...애플 판 것은 실수...투자의 귀재도 후회…2인자 멍거 "비트코인 증오"(5/2) (0) | 2021.05.02 |
| 동학개미의 역습…2만명이 공매도 자격 갖췄다(4/30) (0) | 2021.04.30 |
| 아이폰 잘 팔리는데도…애플, 웃지 못하는 까닭은?(4/29) (0) | 2021.04.29 |
| 팬데믹이 안긴 깜짝 실적…구글·MS 매출 껑충(4/28) (1) | 2021.04.28 |
