워렌버핏은 주식부자인데, 부동산 투자도 했을까?

참고: 이웃유튜버이너프

워렌 버핏은 투자의 귀재, 주식부자로 알려져 있고 많은 명언을 남긴 사람이다.

지난번에도 워렌 버핏에 대하여 얘기한 적이 있는데 오늘 알아보니 그때도 세계 4위 부자이었는데 지금도 변동 없이 4위에 랭크되어 있다.

그럼 세계 1, 2, 3위는 누구인가?

3위는 마이크로소프트의 빌 게이츠이고

2위는 프랑스 루이비통의 베르나르 아르노

1위는 아마존의 제프 베조스가 굳건히 지키고 있다. 4명 모두 주식부자이다.

오늘은 그 얘기를 하려는 건 아니고 주식부자인 워렌 버핏도 부동산 투자를 했는지 알아보기 위해서이다.

워렌버핏은 자신이 거주하고 있는 집 외에는 부동산에는 투자하지 않은 것으로 알려져 있다.

그런데 워렌 버핏이 부동산에 투자한 흥미로운 내용이 있어 얘기해 보고자 한다.

워렌 버핏이 운영하는 버크셔 해서웨이에 2013년 주주서한에 실제로 실려 있는 내용이니까 사실이다.

1970년대 미국 중서부 농장 가격이 폭발적으로 상승한 시기이다. 중동발로 1973년과 1978년, 두 차례 오일쇼크가 있었다.

이로 인해 엄청난 인플레이션이 유발되었고 이 같은 추세가 계속될 것이라는 믿음이 있었다.

여기에 더해 은행의 대출정책이 부동산 가격을 부채질하며 농장 가격이 상승세를 탔다.

하지만 비이성적인 거품은 오래가지 않았다. 1980년대 들어 농장 가격은 약 50% 이상 하락했다. 그 당시 1986년 버핏은 네브래스카 오마하 북쪽에 있는 농장 400에이커(약 500만 평)를 매입했다.

이 땅을 매입한 이유는 아주 단순했다.

첫째, 이 농장에서 생산되는 옥수수 및 콩의 산출량과 운영경비를 추산했을 때 연간 10%의 수익이 날것으로 예상했기 때문이다.

둘째, 세월이 흐를수록 농장의 생산성이 더욱 향상될 것이고 곡물 가격도 점진적으로 상승할 것으로 예상했기 때문이다.

그는 부동산 전문가와는 거리가 멀다.

주로 유가증권과 기업에 투자하는 전문가이니까.

부동산 투자에 대한 특별한 지식이나 정보가 있어서 투자한 것이 아닌 것이다.

하지만 위대한 투자자인 그는 해당 부동산 투자가 손실 위험이 없고 수익 가능성은 확실하다고 판단했던 것이다.

물론 흉년도 들고 농작물 가격이 하락할 수 있다는 것도 충분히 인지하고 있었다.

하지만 그건 투자 결정을 하는데 전혀 문제가 되지 않았다.

흉년이 든다면 풍년도 들 것이고 또 여유자금으로 투자를 했고 농장을 팔겠다는 생각이 없었기 때문이다. 처음부터 장기투자로 농장을 매입한 것이다.

30년이 지난 지금 농장은 어떻게 되었을까? 여전히 버핏이 소유하고 있고 농장에서 나오는 생산물의 이익은 3배로 늘어났다. 토지 가격은 5배 이상 뛰었다.

또 한사례는,

그는 1993년 뉴욕대학교에 인접한 상가 부동산에도 투자를 했다.

이 시점은 금융기관의 공격적인 대출 관행으로 한껏 커진 거품이 꺼지던 시기였다. 금융기관들이 담보로 잡아 둔 부동산들이 넘쳐났던 시기였다.

그래서 이전의 농장 매입 때와 마찬가지로 아주 저렴한 가격으로 상업용 건물을 매입했다.

이것이 그의 첫 번째 상가 투자였다. 하지만 그의 분석은 결코 거창한 것이 아니었다.

아주 간단했다. 자기자본만으로 투자했을 때 이 상가에서 나오는 수익이 농장과 마찬가지로

약 10% 정도 됐던 것이다. 무엇보다 중요한 것은 뉴욕대학교가 옮겨 갈 일이 없다는 것이다.

뉴욕대학교가 거기에 있는 한, 상가 건물 주변의 유동성도 계속 늘어날 것으로 예측했다.

이 역시 농장 때와 마찬가지로 불황기에 공실이 생기기도 하겠지만 호황기에는 그만큼 임대수익이 늘어날 것으로 예상했다. 평균적으로 보면 안정적 수익이 담보 된다고 생각했다

여유자금으로, 급하게 팔 필요가 없기 때문에 장기투자를 기본 전제로 했다.

그 결과, 오래전에 벌써 투자원금을 전부 회수한 것은 물론이고 여전히 그 상가건물은 버핏에게 안정적으로 높은 수익을 안겨주고 있다.

그때와는 비교도 할 수 없을 정도로 상가 가격도 올랐다는 것은 덤이다.

그는 주주에게 보내는 서한에서 유가증권이나 기업이 아닌 부동산 투자 사례를 이야기한 이유에 대하여 투자의 기본을 설명하기 위해서라고 말했다

부동산이든 주식이든 모든 투자의 기본 원칙은 크게 다르지 않다.

해당 분야의 전문가가 아니어도 누구나 만족스러운 투자 수익을 얻을 수 있다는 것이다.

단, 일확천금을 노리는 것이 아니라 기본에 충실한 장기적인 관점에서 투자를 한다는 뜻이다.

여기서 기본은 자산의 미래 생산성에 초점을 맞추는 것이다.

시세차익이 아니라 운영수익, 즉 농장이나 상가에서 나오는 생산물이나 임대수익을 보고

투자하는 것이다.

만약 그 자산의 미래 이익을 대강이라도 추정하기 어렵다면 그 자산은 과감히 포기하고

다른 자산을 찾아보았을 것이다.

버핏은 자산의 생산성이 아닌, 미래 가격의 변동에 초점을 맞춘다면 그건 투기라고 말한다.

물론 투기가 잘못된 것은 아니라고 했다.

다만 그는 투기를 하지 않는다는 것이다. 스스로가 투기에 소질이 없다는 것을 잘 알기 때문이다. 그는 지속적으로 투기에 성공한 사람을 보지 못했기 때문이다.

따라서 특정자산이 최근에 상승세를 탄다고 해서 , 또는 단순히 가격이 많이 하락했다고 해서 자산을 매입해서는 안된다고 말한다.

그는 거시경제에 대한 관점을 세우거나, 언론에서 말하는 예측이나, 시장 예측에 귀 기울이는 것은 시간 낭비라고 말한다. 아주 위험하기까지 하다는 것이다.

그가 부동산을 매입한 시점이 1986년과 1993년이다

당시 앞으로의 경제, 금리, 주식시장의 흐름에 대해서는 전혀 생각하지 않았고 오로지

자산이 만들어낼 생산성 즉, 미래 수익만 생각했다는 것이다.

이후 아시아 금융위기, 전 세계적인 닷컴 버블의 붕괴, 대공황에 비견되는 서브 프라임 사태까지 수많은 위기가 있었지만 여전히 그의 농장에서는 옥수수가 잘 자라고 있고 뉴욕대학교 인근에서는 학생들이 늘 북적이기 때문에 상가는 계속 성업 중이다.

부동산이든 주식이든 크게 다르지 않다.

첫째 내재가치보다 싸게 매입하는 것이다. 그래서 시장에 거품이 끼었다가 꺼지기 사작할 때 부동산을 매입한 것이다.

부동산이 내재가치보다 싸게 거래되는 시점은 이러한 공황이 발생했을 때뿐이다.

둘째, 가격이 아니라 가치를 보는 것이다. 부동산이 창출해 낼 수 있는 생산성이 가치인 것이고 그것은 어느 정도 추정해 볼 수 있는 것이다.

셋째, 장기투자를 하는 것이다. 그는 투자 기간이 20년, 30년이 되면 승률은 거의 99.9%에 가깝다는 것이다. 만약 가까운 시일에 써야 할 돈이라면 절대로 부동산이나 주식에 투자해서는 안된다는 것이다. 마찬가지로 단기부채를 이용해서 투자하는 것도 무모한 일이라는 것이다.

그런데 우리는 어떻게 투자를 하고 있나 뒤돌아 볼 필요가 있다.

토지, 상가, 주택 등이 창출해 낼 수 있는 생산성 즉, 부가가치는 잘 생각하지 않고 투자를 하는 경우가 많다.

대신 내년에 또는 몇 년 후에 가격이 얼마나 오를까만 생각하고 투자하기가 쉽다.

우리는 보통 가치가 아닌 가격을 보고 투자하는 것이다.

이건 투자가 아니라 투기라고 워렌버핏은 말한다.

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